수도권 서울 쪽은 현재 역전세가 많이 해소된 느낌입니다. 하지만 아직 지방권은 역전세가 심각한 지역이 많아 정부에서 전세금 반환 대출용으로 주택담보대출 DSR 규제 완화를 한다고 합니다. 지난해 9월쯤 임대차 3법 갱신 청구권에 따른 임대차법 개정 이후 전세가격이 최고 수준이며 계약 만료 시기가 도래했습니다. 역전세난이 심화될 가능성이 높아 5억원씩 하던 전세 물건이 현재는 4억, 3억대까지 떨어지면서 지방은 아직 심각한 수준으로 보입니다.
역전세의 이유는?
전세 사기 고금리 전세가격이 떨어진 이유는 두 가지 주요 원인으로 보입니다. 2020년 9월 이후 저부권으로 내려왔지만 금리로는 조금 나아져서 저부권에서 쭉 올라왔고 서울 수도권은 회복이 많이 돼서 최고점에 비하면 12% 정도 차이로 보이고 아직 지방권은 20~30% 정도 차이가 나는 것으로 보입니다. 부산에 명지국제신도시 전세금액을 봤을 때 협성휴포레 전세가격이 최대 2억 5천~3억까지 갔는데 현재는 2억 이하 매물이 많이 나오기 때문에 금액 차이가 최소 5천만원 이상 날 것으로 보입니다.
DSR이란?
DSR(Debt Service Ratio)=총부채원리금상환비율 대출을 받기 전에 소득을 확인하여 소득 대비 전체 금융부채 원리금상환액 비율을 말합니다.연간 총부채원리금상환액을 소득으로 나누고 주택담보대출 원리금+신용대출+자동차할부+학자금대출+카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금상환액으로 대출상환능력을 심사합니다.DSR을 도입함으로써 기타 부채가 있는 분들은 금융부채가 커지고 대출한도가 대폭 축소됩니다. DSR 외에도 LTV, DTI가 있습니다.LTV(Loan To Value Ratio) 주택담보대출비율 = 주택담보가치에 따른 대출금의 비율 DTI(Debt To Income) 총부채상환비율 = 연간 원리금상환액 + 기타 부채에 대한 연간 상환한 이자의 합을 연속으로 나눈 비율 이렇게 총 LTV/DTI/DSR 용어가 있습니다.
다가올 역전세난에 대비해 DSR 규제로 인한 대출의 자유를 해소하기 위해 전세금 반환 대출에 대해서만 DSR 규제를 완화할 것으로 보여 기존 임차인을 위한 제도로 볼 수 있습니다. 전세보증금 반환 보증이 있다고 해도 당장의 해결책은 될 수 없습니다. 그중에서도 실효성이 있다고 평가되는 것이 총부채원리금상환비율 완화라고 보기 때문입니다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전세보증금 반환 보증 관련 대출로 선의의 어려움을 겪고 있는 분들에게 제한적으로 규제를 완화하는 것을 검토하고 있습니다. 예외적, 한정적인 완화이며 기조에 대한 변화는 없을 것이라고 말했습니다.현재 금리 안정으로 역전세가 점차 좋아지고 있는 추세지만 아직 전세 사기에 대한 우려로 쉽게 전세에 접근할 수 없고 금리 또한 조금 나아졌다고는 하지만 높은 금리를 유지할 예정이고 올해 2023년 미국 기준금리가 5.5~5.6%를 보고 있기 때문에 아직 두 번 인상한다고 가정했을 때 우리나라도 기준금리를 올린다고 가정했을 때 전세대출 금리 또한 상승 가정 전셋값이 다시 높아질 것이라고 판단하기 어려워 이 수준을 그대로 유지할 예정이기 때문에 역전세에 대비해야 한다고 생각합니다.많은 분들이 전세자금 반환 대출용 주택담보대출 DSR을 규제 완화한다는 내용이고 기조에 DSR은 그대로 유지한다고 해서 조금 아쉬움이 있을 것으로 보입니다. 용클족을 위한 특례 보금자리론을 잘 활용하고 DTI를 60% 해준다고 하니 잘 활용해주세요.